Планы Владимира Кальцева наконец построить торгово-развлекательный центр и взять в аренду находящийся рядом парк Пушкина чуть ли не раскололи город пополам. Ситуация вышла очень запутанная, уходящая корнями в далекое прошлое. Поэтому мы решили разобраться с ней с самого начала – и до сегодняшнего дня, учитывая последние новации в законодательстве.
Давным-давно, в далекой галактике, еще при Карташове…
История со “сквером Кальцева” началась в конце 2006 года, когда горсовет согласовал передачу фирме “Ленд Дивелопмент” двух участков, общей площадью в 3,7 га, между ТЦ “Украиной” и тогдашней улицей 40 лет Советской Украины, а также между улицей 40 лет Советской Украины и цирком. Важно обратить внимание на название решения: “Про погодження ТОВ "Ленд Дівелопмент" місця розташування підземного багатофункціонального торгово-розважального комплексу та реконструкції існуючих скверів біля цирку та скверу ім.. 50 річчя СРСР на перетинанні вул. Сорок років Рад. України та вул. Лермонтова”. Ведь акцент на словах “підземний” и упоминание о реконструкции скверов в такой формулировке звучит последний раз. В этом решении власть дает отмашку компании для подготовки материалов, чтобы в дальнейшем согласовать размещение, и разрешает проектировать будущий комплекс.
Уже следующее решение принимается через год, в августе 2007-го. Мэрия разрешает внести правки в градостроительную документацию, на условиях описанных в предыдущем документе. По сути оговаривается подземное строительство и реконструкция площади.
Еще через год, в июле 2008-го, горсовет понимает, что “недорешали” они в 2007 году, так как не изменили целевое назначение земельных участков. Раньше они были рекреационного значения, а на таких участках запрещено строительство. И вот решением вносят правки и меняют на земли жилой и общественной застройки. Вуаля!
Окончательное решение мэрией принимается в декабре 2008 года “Про передачу в оренду ТОВ "Ленд Дівелопмент" земельних ділянок на перехрещені вул. Сорок років Радянської України та вул. Лермонтова для розташування багатофункціонального торгово-розважального комплексу”. В нем не идет речь ни о подземном комплексе, ни о реконструкции скверов.
На основе этого решения, 3 марта 2009 года ТОВ “Ленд Дивелопмент” и горсовет, в лице Евгения Карташова, заключает два договора аренды участков сроком на 10 лет. Договора идентичны, отличаются только суммами денежной оценки.
В этих документах должны прописываться все моменты передачи в аренду участков, но упоминаний именно про подземный ТРЦ и реконструкцию скверов как не было, так и нет.
В августе этого года стороны заключают дополнительный договор, где вносят изменения срока действия с 10 лет на 49.
Война с прокуратурой
“Надзирающий орган”, прокуратура то есть, среагировала через два года после заключения договора аренды. Первым ударом по решениям мэрии стал протест прокуратуры от марта 2011 года. В нем, предлагали отменить решения горсовета по скверам и разорвать договор. Но протест был проигнорирован, поэтому дальше они обращались в суд.
Чтобы вы не запутались в датах – какое решение когда принималось и какие тяжбы начались по поводу данных решений (об этом ниже), мы разместили хронологию событий на интерактивном таймлайне.
Прокуратура судилась с “Ленд Дивелопмент” трижды. В первом деле от 25.04.12 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/23914724) просят отменить последнее решение горсовета о передаче участков компании и расторгнуть сам договор аренды. Заместитель прокурора ссылается на незаконное принятие решения мэрией, в частности на отсутствие проведения торгов. Постановление Кабинета Министров Украины о проведении земельных аукционов введено в силу в июле 2009 года. Этот суд прокуратура проиграла.
Уже через месяц прокуратура просит расторгнуть договор аренды. Здесь в аргументацию включают и изменение из подземного комплекса на наземно-подземный, и отсутствие проведения общественных обсуждений и всех нужных экспертиз. Но этот суд тоже оказывается провальным.
А вот третий суд 05.09.12, где прокуратура просит признать решение горсовета о передаче участков недействительным, стал выигрышным. До следующего месяца, в связи с апелляцией “Ленд Дивелопмент”. Где компания предоставила все необходимые экспертизы, и аргументы прокуратуры стали необоснованными.
Тогда “под удар” попали и другие участки Владимира Кальцева, расположенные вдоль трассы “Харьков-Симферополь”, и в прочих частях города – за них тоже пришлось судиться.
Сейчас уже сложно восстановить, где тогда в десятках протестов прокуратуры были фирмы, связанные с Владимиром Федоровичем, а где – с другими бизнесменами. Но сегодняшняя картина “земельных угодий” в городе довольно ясна – поскольку все фирмы, аффилированные с братьями Кальцевыми, имеют довольно плотный набор общих признаков. Это повторяющиеся один-два офшора в учредителях, два-три юрадреса на всех, и довольно плотно связанный пул людей в директорах и учредителях.
В итоге, все земельные участки Кальцевых, помимо сквера, мы нанесли на интерактивную карту. Их общая площадь колеблется в районе 50 гектаров.
Можно, разумеется, выступить в духе “отнять и поделить”. Но в силу давности землеотводов юристы приходят к единому мнению – поздно, поезд ушел.
Сергей Лышенко, директор «Юрлюкссервис»:
«Большинство городского совета сегодня может отменить свое решение о землеотводе, обосновав его тем, что участок нужен для развития зеленой зоны. Но тогда надо будет компенсировать арендатору понесенные затраты в виде уже внесенное арендной платы и недополученную прибыль – какую он уже сам насчитает. Если же говорить о договоре аренды и возможности его отмены в судебном порядке – то если арендная плата вносится исправно, тогда никаких претензий нет.
Опять же, в договоре указано, что полная ставка аренды начинает выплачиваться даже если оговоренный объект не построен, по истечении пяти лет с момента заключения договора. То есть, изначально была предусмотрена страховка на случай, если в сроки не уложатся.
Учитывая, что у арендатора есть первоочередное право на продление договора – то эти участки фактически находятся в собственности у Кальцева.»
Денис Штабовенко, юрфирма «Советник»:
"Если мы говорим об отмене решения горсовета в судебном порядке, то слишком поздно – сегодня пропущены все сроки исковой давности. В случае попытки отмены решения горсовета по административному производству, то срок полгода. А для отмены его в хозяйственном производстве – срок три года. С учетом того, что прокуратура уже обращалась с подобными исками как об отмене решения горсовета, так и признания договора аренды недействительным, а также того факта, что прошло почти 10 лет со времени землеотвода – восстановить сроки исковой давности на грани фантастики.
Сегодня есть позиция Верховного суда, что прокуратура лишь представляет интересы истцов – органов государственной власти или местного самоуправления, – в подобных тяжбах, и сроки исковой давности применяются именно для истца. То есть обращение в суд прокуратуры не ведет к восстановлению этого срока. Также, чтобы сейчас в мэрии обнаружили какие-то новые обстоятельства, неохваченные предыдущими протестами прокуратуры и судебными процессами – крайне маловероятно".
Итак, юристы оценивают возврат земельных участков как нечто из области фантастики. Но несмотря на это, есть нюансы, относящиеся уже к дню сегодняшнему. О них – далее в нашей истории.
ТРЦ раздора
Прошло пять лет с тех пор, как в последний раз кипели страсти вокруг сквера. Три месяца назад, 12 декабря 2017 года автор идеи, Владимир Кальцев, руководители и инвесторы представили проект “Современный центр города”. В него входит само возведение ТРЦ и реконструкция парка им. Пушкина. Строительство торгового центра в три этажа по расчетам должно занять три года, а реализация планов обойдется в 1,4 млрд. грн.
Общественность начала активно обсуждать грандиозные планы, кто-то был за, а кто-то против. Вследствии, на сайте электронных петиций города 29 января появилась петиция от запорожанки Татьяны Лавриц против строительства ТРЦ. В петиции она затрагивает вопрос того, как участки со скверами в центре города попали в руки компании-застройщика, на каком основании и почему передача участков происходила без конкурса. 15 февраля появляется петиция в поддержку ТРЦ от экс-мэра Запорожья Александра Головко. Он обращается к Буряку и депутатам с аргументацией того, почему городу нужен этот проект. На данный момент обе петиции набрали больше 750 подписей, и вторая (которая "за") даже поддержана горсоветом. Петицию "против" будут рассматривать на следующей сессии.
Пока между горожанами активно шли баталии мнений, в сквере, где должен появится ТРЦ, с соглашения мэрии, провели кронирование 75 деревьев. Они остались полностью лысыми, без единой веточки. Нетронутыми осталось около десятка деревьев.
Стычки происходили не только между горожанами, но и между депутатом мэрии Михаилом Прасолом из партии “УКРОП” и автором идеи Владимиром Кальцевым из “Нашего края”. На своей странице в Фейсбуке Михаил Прасол не единожды высказывался о незаконном строительстве ТРЦ, ведь оно будет находится на его округе.
“Володимир Кальцев, будучи заступником губернатора, в порушення прямої нормативної норми про проведення аукціонів, здобув безкоштовно в орендне користування дві земельні ділянки площею майже 4 гектари, не заплативши жодної копійки в бюджет громад. А тепер він її фактично продає. Це перше порушення. Друге порушення – що було ухвалене рішення щодо передачі в оренду підземної частини, і третє порушення – що не було жодних громадських слухань. Для того, щоб усунути дефекти, Кальцев має сплатити гроші в бюджет громади, по друге – провести громадські слухання. І мова взагалі не повинна йти про те, щоб йому ще щось передавати. “, – считает коллега и соратник Прасола Ярослав Гришин.
24 февраля активисты собрались в сквере напротив ТРЦ “Украина” для того, чтобы собрать с горожан подписи против строительства. Но на этом же месте появилась палатка в поддержку движения Саакашвили. Такой странный тандем превратил акцию в сумбур.
Но активисты не сдаются, теперь они собираются засадить сквер новыми деревьями. Об том на странице в Фейсбуке сообщил депутат Вячеслав Зайцев. Он написал обращение к мэру с просьбой помочь в акции и предоставить нужный инвентарь.
Сейчас парк Пушкина выглядит так:
А сквер, где обрезали деревья, вот так:
“Я готов говорить со всеми”
Мы встретились с Владимиром Кальцевым, чтобы он прояснил свои планы по парку. В ходе общение Владимир Федорович отказался комментировать, почему на столь бурный конфликт с ним пошли “укроповцы” Гришин и Прасол, посоветовав это спросить у них.
– Зачем еще в феврале было заключено допсоглашение, которое резко увеличивало стоимость участков и арендную плату за них?
– В конце прошлого года компания «Ленд Девелопмент» в связи с началом реализации инвестиционного проекта «Современный центр города» направила в городской совет письмо с просьбой провести новую денежно-нормативную оценку и заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на пересечении проспекта Соборного и ул. Лермонтова. В соответствии с данным соглашением стоимость аренды участка увеличилась.
– Вы планируете под стоимость земельных участков привлекать какие-то дополнительные кредиты?
– Брать кредиты под землю, которая находится в аренде невозможно.
– Вы хотите получить в аренду парк Пушкина. Какова площадь, на которую вы претендуете?
– 11 гектаров
– Вы хотите сделать его рентабельным?
– Нет, парк не может быть прибыльным. Парк – это наша инвестиция в развитие города и улучшение качества проекта «Современный центр города». Идея с парком возникла у меня несколько лет назад. В первом проекте был только торговый центр, а в 2014-м я уже задумался о парке. Осенью прошлого года мы побывали на крупнейшей международной выставке девелоперов и ритейлеров MAPIC и я убедился в правильности такого решения.
Все эксперты пришли к выводу, что в выигрыше будут те торговые центры, которые сочетают открытое и закрытое пространство. Лучше всего, когда рядом торговый центр и парк. Люди приезжают в парк, гуляют, потом идут в ТРЦ, покупают что-то, обедают, идут в кино, дети – в игровое пространство… Чтобы горожане всей семьей могли приехать на целый день в центр и хорошо провести там время.
Парк я рассматриваю как синергию, как «якорь» для ТРЦ, который даст косвенное увеличение потока.
Сейчас уже готов проект на реконструкцию парка, и мы обратились в мэрию с предложением передать парк в аренду. Те деревья, что на видео, будут так выглядеть через пять-восемь лет.
В 2014 я был готов был приступать к строительству своими силами. Но началась война, а у меня 75% операционного бизнеса тогда было на Донбассе. Сейчас ситуация немного стабилизировалась. Несмотря на то, что многие потенциальные инвесторы скептично относятся к строительству в Запорожье, мне удалось собрать необходимый для реализации проекта инвестиционный пакет. Чтобы принципиально изменить отношение инвесторов к Запорожью, надо чтобы в городе начали строить. Сегодня первые краны могут появиться только в центре. Мы начнем строить – и через время появятся другие застройщики. Затем новостройки появятся во всех районах города. Бизнес смотрит – если где-то начинают серьезно строить, тогда начинают инвестировать в регион. Первым всегда труднее, но нам не привыкать.
– Вы хотите стать триггером изменений
– Да хочу и при этом я делаю бизнес. А бизнес должен быть прибыльный, иначе это не бизнес а меценатство, филантропия, благотворительность… Расчетная окупаемость проекта «Современный центр города» 9,6 лет. Для Украины это рискованно. Мало кто решается вкладывать деньги с окупаемостью более чем 5 лет, все боятся. А я оптимист и надеюсь на экономический рост в стране. Но даже если будет иначе, а стоимость строительства ТРЦ и парка окажется выше из-за инфляции или других форс мажорных обстоятельств, проект не будет убыточным в силу того, что в Запорожье очень большой дефицит торговых площадей.
Есть стандартная формула расчета обеспеченности жителей городов торговыми площадями – на тысячу населения в квадратных метрах. В Запорожье уровень обеспечения торговыми площадями – 139 квадратных метров на 1000 человек. Это меньше, чем в Тернополе (395) , Луцке (325), Херсоне (290) или Николаеве (279). Я уже не говорю про Одессу или Днепр. Средняя по Украине – 306. Потенциал неохваченного спроса – 288 тысяч квадратных метров.
Я заказал в июне 2017-го американской компании «NAI» исследование потребительских предпочтений Запорожья для понимания того, что хотят запорожцы видеть в ТРЦ, какие и где основные потоки потребителей в будние и выходные дни.
Пересечение Соборного и Лермонтова наиболее удобное для горожан и экономически обоснованное место в городе для строительства ТРЦ. С ним может сравниться разве что пересечение Металлургов и Соборного, но там негде строить.
В Запорожье нет качественных торговых площадей, на которые готовы прийти модные бренды (у каждого из них свои условия). Мировые бренды одежды, обуви, часов могут продать франшизу или открыть свой магазин только в торговом центре не менее 30-40 тысяч «квадратов», с потоком людей вокруг этого центра не менее 100 тысяч человек в день и посещением самого центра в 20 тысяч человек в день. Существующие ТЦ не отвечают этим условиям. Поэтому мы и ездим в Днепр за покупками. В выторге «Мост-Сити» минимум 10-15 процентов – это деньги запорожцев.
– Давайте все-таки вернемся к теме парка. Вы хотите, чтобы у людей в ТРЦ была вовлеченность на весь день.
– Да, мы создаем пространство, в котором людям всех возрастов и разных интересов будет приятно провести время. И не один день. Мы хотим, чтобы люди приходили сюда снова и снова, а центр города стал любимым местом отдыха для всей семьи, встреч друзей и знакомых.
– Есть еще экологический момент. Парк своим северным концом выходит в складскую зону, из которой видны трубы заводов. Вам не кажется, что людям там будет не очень комфортно?
– Я изучил историю парка им. Пушкина: он был создан в 1953-м году, как центральный парк развлечений и отдыха – там были аттракционы. Проект реконструкции парка по нашему заказу сделан английской компанией (никто не умеет делать парки лучше, чем англичане), они сделали современный проект на основе еще советской концепции, разбив парк на три зоны: тихая зона для мам с детьми и пенсионеров, спортивная зона для активной молодежи и зона ивентов (развлечений). К сожалению заводы, склады и ЛЭП мы не можем отменить, но в наших силах сделать парк красивым, ухоженным и современным.
– Будут две точки притяжения – ТРЦ и парк, – которые будут друг друга взаимно дополнять. А на участке между Независимой Украины и цирком будет многоуровневый паркинг?
– Была такая идея, но сейчас мы склоняемся к тому, чтобы сделать подземный паркинг под центром. Там в верхнем слое просадочные грунты. Чем больше мы выберем грунта, тем прочнее будет основание здания. Так получится просторный (возможно даже шире, чем первый этаж центра), одноуровневый паркинг и это намного удобней. А перед цирком будет, по всей видимости, наземный паркинг по зеленой технологии bream. Не может быть парка без паркинга, иначе будут заезжать на газоны.
– Как вы планируете собирать инвесторов под все ваши планы?
– А не надо никого собирать, они уже есть.
– Вы понимаете, что многие люди боятся не столько ТРЦ, сколько котлована и бесконечной стройки?
– Могу всех успокоить – я серьезно настроен. Хочу высоко поднять планку и показать пример того как надо строить. Компания «Александр» уже имеет в своем портфеле много успешных проектов: в начале 90-х мы открыли первый в Запорожье европейский супермаркет канцтоваров, наш офис «Александр холл» в 2008 году получил звание «Лучший офисный центр Украины». Проект «Современный центр города» станет нашей новой визитной карточной. Уверен, что все запорожцы в скором времени будут гордиться новостройкой.
Для управления строительством мы наняли австрийскую компанию «Дельта». Контракт заключен на 36 месяцев и стоит больше миллиона долларов.
Каждый месяц задержки обойдется инвесторам в кругленькую сумму, а застройщикам и управляющей кампании аукнется серьезными репутационными потерями. Договора составлены таким образом, что все заинтересованы построить в срок.
– Как ваш ТРЦ будет вписываться в имеющуюся систему коммуникаций – по электричеству, водоснабжению, газу?
– Все проблемы с коммуникациями решены. Сейчас выбираем более выгодный вариант по электроэнергии- от кого запитываться. Есть минимум четыре варианта. У многих заводов сейчас производство стоит и мощности не используются.
– Вы понимаете, что жильцы вокруг не только переживают за деревья, но и боятся, что от стройки будут повреждены их дома?
– Люди боятся стройки, потому что у нас никто уже 20 лет толком не строил, и у них в голове жива память о том, как строили в советское время. Сегодня технологии ушли вперед – никто не забивает сваи для фундамента, как раньше. Уже нет этого «баммм-баммм-баммм», от которого раньше в домах вокруг стены трескались и посуда дребезжала. Сваи сегодня или вбуривают, или они просто под своим весом заходят в землю.
Управляющая строительством компания «Дельта» работает в Европе, и имеет опыт строительства объектов в условиях плотной городской застройки, среди старых зданий, имеющих культурно-историческую ценность. Пригласил их в Запорожье со словами «Гляньте, сможете ли вы работать в районе с такой плотной застройкой?». Они приехали, посмотрели и сказали – «Владимир, такого простора, как у вас здесь на вашем участке, мы не видели уже лет десять».
– У вас было обещание высадить деревья на полученных площадях в несколько раз больше. Как это получится, если немалая часть территории пойдет под развлечения?
– В постановлении Кабмина срок службы таких деревьев как в сквере или парке — 45 лет. В наших экологических условиях они уже не выполняют своих функций. В парке мы выбрали более 700 деревьев, которые еще смогут прослужить. Я же тоже не хочу высаживать новый парк, пока вырастут деревья, а до этого будет солнце.
– Вы готовы к общественным слушаниям?
– Мы не раз проводили общественные слушания. Я готов и впредь встречаться с горожанами. Специально для этого мы создали контакт центр проекта, куда все желающие могут обратиться за информацией о строительстве, высказать свои мысли и предложения для нашего проекта. Я готов лично выступать и перед тремя сотнями людей, и перед одним человеком: рассказывать всем о проекте. К нам в офис приезжали жильцы из прилегающих домов, я им сам все показывал – что, где и как будет. Многие из тех, кто зашел в мой кабинет противником проекта «Современный центр города», выходили сторонниками и адвокатами.
Интересно, что жители прилегающих к участку домов понимают: цена квартир рядом с новым ТРЦ и парком резко вырастет.
Тех немногих активистов, что протестовали перед сессией горсовета, я тоже приглашал пообщаться – они отказались. Я их понимаю: людям психологически трудно принимать изменения, даже если это изменения к лучшему… А недовольные? Так они всегда были, есть и будут – так устроен мир.
А кто и кого слушал?
Уже после общения в Владимиром Федоровичем мы решили прояснить вопрос общественных слушаний всех видов. Потому что мнение горожан тоже имеет значение, и может отличаться от мнения депутатов, которые склоняются в большинстве своем на сторону Кальцева.
Опять же, сторонники ТРЦ в сетевых дискуссиях апеллируют к тому, что слушания уже проводились – и аж два раза. Правда, про них никто не слышал. В том числе – и профильные общественники.
Наталья Заболотная, ГО “Народний захист”:
"Громадські слухання в Запоріжжі мають свою негативну історію. Починаючи від нормативного забезпечення, і закінчуючи практикою їх проведень у сумнівному форматі, що призводить до їх нелегитимності.
Питання спорудження торгівельного центру в центральній частині міста відноситься окрім категорії питань місцевого самоврядування, ще і до екологічних питань, і питань містобудівної діяльності, які мають окрім обов`язковості проведення громадських слухань ще і окрему процедуру їх проведення.
Але, відстежуючи питання громадських слухань, я не чула про проведення громадських слухань з питання благоустрою, і тим більше, забудови парку. Тож можу поставити під сумнів сам факт проведення таких заходів. Які є обов`язковими, і без яких проведення будь-яких дій забудовником чи інвестором є апріорі незаконними.
Варто зазначити, що при проведенні громадських слухань ставиться одне питання. В цьому випадку (окрім екологічного питання) – затвердження чи не затвердження громадськістю проекту рішення про проведення забудови та реконструкцію парку( за процедурою місцевого самоврядування).
Ініціатором проведення громадських слухань повинна була бути міська рада. Якщо вона не проводить ці обов'язкові слухання і є конфліктна ситуація, ініціювати громадські слухання, згідно ст.21 Статуту територіальної громади м.Запоріжжя, може територіальна громада шляхом збору 250 підписів осіб, що мають право голосу на виборах. При цьому міська рада не має права відмовити у проведенні слухань і має організувати не тільки саму процедуру проведення заходу, але і всі необхідні процедури, що передують самому обговоренню: підготовку і оприлюднення матеріалів і проектів рішень, широке анонсування заходу тощо.
Анонсований паном Кальцевим можливий громадський контроль також дуже сумнівний.
Оскільки може бути 2 форми контролю, що дозволить забезпечити інтереси громади: це депутатський (який існує у формі тимчасової контрольної депутатської комісії, в яку можуть входити лише депутати, і яка не може існувати на протязі 49 років), а також громадський (наглядова рада створюється самим ТОВ «Ленд Дівелопмент», і яка ризикує в будь-який час бути скасована чи отримати змінений лояльний склад).
Тож на сьогодні не запропоновано належного законодавчо обгрунтованого контролюючого формату органу, який гарантовано спроможний тривалий час забезпечувати інтереси громади, мати при цьому контролюючі функції і бути захищеним від негативних змін).
Окремим питанням є невиконання орендарем взятих на себе повноважень з утримання парку, що є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки. Як і виникають питання до комунальних служб міста (Зеленбуд, ЕЛУАШ), які протягом 9 років використовували кошти на утримання і прибирання орендованих ТОВ «Ленд Дівелопмент» ділянок.
Це має стати предметом окремого розслідування компетентними органами через використання бюджетних коштів на користь комерційної структури, яка намагається довести свою спроможність до виконання інвестиційних зобов язань. При цьому, не може забезпечити навіть елементарне утримання орендованої земельної ділянки в належному санітарному стані.
Також виникає питання невиконання міською радою своїх обов'язків з контролю за виконанням договорів оренди земельних ділянок, що є власністю територіальної громади".
Но кроме потраченных денег на полив, чиновники, по всей видимости, сделали подарок “Ленд Дивелопмент” на куда большую сумму".
Кстати, недавно Михаилу Прасолу официально ответили, что никаких слушаний в Вознесеновском районе, где находится будущий ТРЦ, не проводилось уже 10 лет.
Задержка ценой в восемь миллионов
При изучении дополнительных договоров, в которых пересматривалась цена земельных участков “Ленд Дивелопмент”, мы наткнулись на интересный момент. Полтора месяца назад, 08 февраля, по обоим участкам были заключены последние дополнительные соглашения, по которым общая стоимость земельных участков повышалась до 160 миллионов гривен, а годовая арендная плата за них достигала 4,9 миллионов гривен. Ранее суммарная аренда за оба участка, по старым ценам, еле дотягивала до 900 тысяч.
Да, здорово – город начнет получать хорошие деньги за эту землю. Опять же, у арендатора в лице “Ленд Дивелопмент” будет меньше поводов затягивать строительство.
Но был один нюанс – в качестве обоснования для повышения цены участков в допсоглашениях указали решения сессии горсовета, которая проходила еще в июне 2015-го года. "Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)"и "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя". Таким образом, чиновники в мэрии должны были подсуетиться еще более двух лет назад и перезаключить договор аренды с “Ленд Дивелопмент” хотя бы к концу 2015-го года, а не в феврале 2018-го. Получается, что два года аренды сквера по новым ценам “выпали” из городского бюджета, и здесь у нас есть недополучение арендной платы примерно на 7,5-8 миллионов по вине Управления земельных ресурсов, которое и должно заботиться такими вещами.
“В Запорожье ценно каждое дерево”
Разумеется, надо разобраться и с экологическим аспектом грядущей стройки. Мы пообщались с Ириной Пироговой, руководителем Запорожского филиала Всеукраинской экологической лиги.
– Что вы можете сказать об экологической ценности деревьев в парке Пушкина?
Дерево поглинає СО2, не стільки шкідливі речовині, хоча й вони теж затримуються так. Але все одно. Найкращий варіант – це тополя, вони добре всмоктують це все. Чому дерева важливі? Є таке поняття як санітарно-захисна зона, у жодного з підприємств металургійних у нас в Запоріжжі воно не витримується. Її нормативно зменшують. Наприклад, написано, що 1,5 км повинно бути від заводу до житла. Ніде ця дистанція не витримується. Кожен завод розробляв проект санзони, зменшував її і погоджував у Міністерстві охорони здоров’я. Якщо житло ближче чим треба, підприємство згідно законодавству зобов’язано забезпечити певні нормативи, для того, щоб компенсувати це жителям. За рахунок висаджування дерев певних порід.
Підтвердити заяви Кальцева, що більшість дерев на території парку вже віджили своє можуть певні дослідження – інвентаризація зелених насаджень. Ці заходи були передбачені програмою природоохоронних заходів 2012 року. Ми не знаємо які в нас дерева у місті взагалі, вони безхозні всі. Інвентаризація проводиться для того, щоб з’ясувати скільки дереву років, які потрібно замінити і т.д. Але інвентаризацію зелених насаджень звісно можна виконувати не лише в рамках бюджетних програм. Ці роботи можна замовити і фінансувати приватним порядком. Якщо такі дослідження проводилися стосовно парку, то було б логічно їх оприлюднити.
Можливо ці дерева і потрібно вирубати, але якщо ти планував свою діяльність, то ти міг 3 роки тому планомірно все зробити. Вирубав 5 дерев – 10 посадив. Якщо це твоя земля чому ти не почав це раніше?
Ми зараз зрубаємо таку велику кількість дерев, і можливо, аж через 5 років у нас буде якась компенсація зрубаних. В Запоріжжі кожне дерево на вагу золота.
– Если там сделать парк развлечений с малым количеством деревьев, какая вероятность того, что по розе ветров все с заводов будет идти через парк, как по коридору?
Ймовірність дуже висока, тому що саме за розою вітрів потік рухається саме туди.
Якщо "Запорізький обласний лабораторний центр Міністерства охорони здоров'я України" при проведенні моніторингу в тому районі фіксував перевищення показників при деревах, то якщо їх не буде показники можливо будуть зростати.
З урахуванням того, що в нас змінюється клімат, не факт, що висаджені дерева приживуться за 5 років.
– Насколько строительство таких объектов, как ТРЦ и паркинг, требует согласований по экологической отрасли?
– Тільки в грудні 2017-го року набув чинності закон “Про оцінку впливу на довкілля”. За ним, громадському обговоренню підлягає “будівництво житлових кварталів (комплексів багатоквартирних житлових будинків) та торговельних чи розважальних комплексів поза межами населених пунктів на площі 1,5 гектара і більше або в межах населених пунктів, якщо не передбачено їх підключення до централізованого водопостачання та/або водовідведення; будівництво кінотеатрів з більш як 6 екранами; будівництво (облаштування) автостоянок на площі не менш як 1 гектар і більш як на 100 паркомісць;”.
Таким чином, якщо планується будівництво паркінгу між цирком та вулицею Незалежної України, та ще одного – на території парку Пушкіна, між Театром юного глядача та костелом, то вони підпадають під закон.
Орендар зобов’язаний провести експертну оцінку, зробити звіт оцінки впливу на довкілля, розмістити повідомлення на сайті Мінекології, що він проводить такі роботи. Провести громадські слухання обов’язково, згідно певно порядку, отримати експертний висновок і лише тоді Департамент екології дасть своє погодження (прийме рішення щодо довкільної безпеки такої діяльності).
Вся ця процедура повинна проходити перед початком діяльності. Компанія має передбачити декілька варіантів розміщення, і довести що саме це розміщення є найкращим для довкілля.
– Владимир Федорович уверяет, что паркинг будет создан по современной «зеленой» концепции – когда вместо плитки будут ячейки с утопленным газоном, поглощающим пыль
– Великий ризик, що в наших умовах без тіні цей газон в липні-серпні неминуче вигорить, скільки б води не витрачалось на його полив. Адже ми бачимо, що відбувається з травою в місті там, де вона росте просто сонця, незважаючи на обсяги поливу. Є світові кліматичні тренди, за якими середньорічна температура потроху зростатиме.
Итоги подведем
Заявления “надо отнять у Кальцева сквер назад” отдают неким максимализмом, который сегодня невозможно воплотить в жизнь. Но есть еще ряд процедур, которые “Ленд Дивелопмент” нужно пройти, чтобы начать строительство. Это и общественные слушания по паркингу, и по намерениям взять в аренду парк. И опять же, правоохранительным органам стоит проверить – насколько законно допсоглашения с переоценкой участков заключались в прошлом месяце, а не два года назад.
Сергей Сидоров, Лилия Стативко,
Запорожский центр расследований